在失去了深圳客源的支撑之后，即便东莞连续两次松绑楼市*策，市场亦未再现昔日的繁华。
数据显示，5月，东莞新房网签约22.7万平，同比增长2%；二手房成交量套，同比增加16%。截至今年5月，东莞一、二手房成交量已经实现了三月连涨。
然而，若将这一数值放至历史同期水平去对比，这样的成交依然“少得可怜”，并没有复刻过去几轮周期中“*策松绑房价跳涨”的走势。
同时，大量二手房放盘，漫长的去化周期，都指向一个现实：投资客已逐步从市场撤离。回望20年，东莞房价经历了三轮大幅上涨，不少投资客通过房产买卖获利颇丰。现在，当房价上涨空间逐渐收窄，东莞楼市的投资逻辑也悄然生变。
万亿GDP的城市基本面
早在90年代，地处珠三角核心位置的东莞就已经是制造业的巨头。
东莞市位于广东省东南部，南北分别与两个一线城市深圳、广州接壤，多平原地貌。改革开放以前，东莞地区以农渔业为主，产业并不发达，改革开放后的年，全国第一家来料加工厂——太平手袋厂在东莞虎门诞生。乘着改革开放的东风，东莞以“三来一补”为切入点发展外向型经济，承接港台商人的投资，经济总量快速上升，年代中后期有东莞塞车，全球缺货的说法，而东莞也被称为“世界工厂”。
经过多年发展，东莞的制造业实力逐渐雄厚，已不再是曾经那个仅以数量型和劳动密集经济扎堆的“世界工厂”，效益型和资金技术密集型经济成为东莞发展的方向。如今，东莞已形成了以电子信息、纺织服装和制鞋、玩具制造、食品饮料加工、家具制造、造纸、电气机械及设备制造业七大产业为支柱的工业体系，华为、OPPO等知名企业相继落地东莞。
数据显示，年，东莞市GDP首次突破亿元大关，达.94亿元，来到年，东莞市GDP达.35亿元，首次突破万亿元大关，成为全国第15个GDP过万亿元的城市。近20年，东莞的GDP总量增长了近10倍。
随着经济腾飞，东莞也吸引着来自全国的劳动力，常住人口随之增长。数据显示，年，东莞市常住人口为.84万人，年末，东莞市常住人口为.67万人，20年增长了.83万人。
人口的增长必然伴随着居住需求的增长，在此背景下，东莞的房产行业也发展迅速。
20年三次价涨高峰
在年之前，东莞楼市主要由本地四大开发商——中信地产、宏远地产、光大地产、新世纪地产占据，年开始，随着万科、金地、碧桂园等外来的品牌房企相继进入东莞，“概念营销”和“品牌营销”等新的营销方式正式进入东莞，东莞楼市进入新的发展阶段。
从成交量来看，因为紧邻深圳，东莞楼市的冷热与深圳楼市紧密相关。年，深圳楼市高位滞涨，风险加大，在开发商的有意识引导之下，大量来自深圳的投资资金开始流入东莞市场，东莞合富数据显示，年，东莞一手住宅网签面积达万平米。年，东莞的新房住宅均价为元/平左右。
随后，在年金融风暴影响下，东莞楼市进入低谷，年，东莞一手住宅的网签面积近乎腰斩，为万平，同比下降42%。此后几年，东莞市一手住宅的签约面积逐渐恢复。
年，受供不应求以及高端住宅成交突出影响，东莞房价迎来历史上第一次大幅上涨，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，年，东莞一手住宅供应万平，签约面积万平，均价元/平，同比增长21.4%。
年，隔壁的深圳房价暴涨，莞深房价价差创历史最大，东莞房价只有深圳的1/3，巨大的价值洼地，以及众多莞深交通利好，加上东莞二套房首付降至四成，使深圳客再次涌入东莞楼市。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，年，东莞一手住宅的网签面积达.7万平，同比增长76%，其中，深圳客对东莞楼市的贡献比重约为4-5成。这一年，东莞的新房住宅均价为元/平。
年，莞深房价价差继续增大，东莞楼市延续年的热度，签约面积依旧保持在万平以上，与此同时，东莞市房价迎来历史的最高涨幅。东莞合富数据显示，年之前，东莞房价上涨缓慢，上涨幅度基本在10%以内，年，东莞房价从年的元/平涨至元/平，涨幅达40%，创历史最高。
不过，随之而来的即是楼市*策的收紧。年10月，全国主要城市楼市*策大幅收紧，东莞亦首次启动“限购”，市场形势急转直下，——年，东莞一手住宅的年度成交面积降至多万平方米。
直到年疫情爆发后的4月，在宽松货币的刺激下，东莞楼市成交量再次回暖，房价迎来第三轮大涨。数据显示，年，东莞新建商品住宅的签约面积为万平，创四年内新高。东莞新房住宅供不应求，价格也大幅上涨至元/平，涨幅达20%。
年，在“房主不炒”总基调的指导下，全国楼市调控*策收紧，东莞楼市也在限购、首付等方面多次加码，年，东莞新建商品住房的成交面积回落至万方。
投资逻辑之变
东莞楼市发展20多年，每年的成交量涨跌不一，唯一不变的即房价的上涨，经历了20多年的发展，东莞房价已经涨至年的2.7万元/平。在此期间，通过购买房产获利的人并不在少数。
年，东莞还不限购，张帆（化名）和亲戚在东莞沙田镇各买了一套90平左右的商品住宅，总价80多万。张帆对第一财经表示，“当时买那个楼盘，是因为深穗城际的沙田站与这个楼盘仅相隔米，当时想的是深穗城际的概念。”尽管沙田房价的涨幅不如东莞的松山湖、虎门、长安、厚街等区域，但是，年，当张帆想要在深圳买房，而卖掉东莞这套房子的时候，其总价也涨了50万左右，最后以多万的价格成功出手。张帆的亲戚也在年为了置换到深圳，以多万元出手了上述房产。
比较魔幻的是，张帆买房的时候是为了投资，他表示，从买房、收房到卖房，自己一次也没进去看过这套房，也没有对这套房进行装修。
此前，像张帆这样在东莞买房投资的人并不少。不过，随着房价上涨空间逐渐见底，投资楼市的购房者开始谨慎起来。
在东莞从事房产销售6年的李奎（化名）对第一财经表示，房地产后面大涨的机会不大，现在在东莞买房的以刚需为主，买来自己住的比较多，以投资为目的的购房者会比较谨慎。
近日，记者所在的一个
