来源：凤凰网房产杭州站
(作者：麦格/江公子，本文转载自“层楼”,凤凰网房产已获授权)
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最近的预售证，真是让人应接不暇！
前脚江晖府和晓月映翠刚公示完，后脚申花热门红盘——杭樾润府（华丰造纸厂地块之一），就悄然取证了。
一口气推套，精装限价4.62万，户型面积-㎡，主力总价-万。
前不久流传的一份杭州红盘倒挂排行榜，杭樾润府以超3万5的价差获得高分，仅IFC、德信桥西项目、K11、杭珹未来中心等数个超红盘，排在前面。
在多数人眼中，这是一个位居“申花豪宅区”、华润绿城强强联手，还有巨幅倒挂的必摇红盘。
但就在昨天领证同一天，网上就开始流传一个关于杭樾润府的“超级劝退帖”，细数它的种种不足。
比如，公租房占比高达40%，起步㎡（总价万起），投资客比例会很高……
没有样板房，没有装标信息，一切靠盲摇；没有架空层、真石漆外立面，层高3米，梯户比高，妥妥刚需配置，看齐一路之隔的珑玺。
千言万语汇成一句话：项目品质一般，根本无法对标宜和园、锦绣之城等申花一线豪宅。
看得许多人心里瓦凉瓦凉，真是这样吗？
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那不妨就这几方面，来考察一下杭樾润府的价值。
首先看地段，华丰造纸厂位于和睦路、萍水路、莫干山路、和湖州街的围合区域内，并不是申花传统核心区（城西银泰城一带），更像是处于申花和桥西之间。
区位上更合适的对标，是莫干山路西侧的珑玺、天銮、西宸等盘。
配套上都是享受和睦双地铁，和未来的万象天地。但学区存在区别，以莫干山路为界，西侧对应大关申花小学华师大，华丰造纸厂按现行划分是和睦小学。
当然从地段上看，莫干山路沿线的宜和园、锦绣之城，到地铁和睦站也不远。
只是学区上的差距就更大了。无论育才登云小学，还是卖鱼桥文津小学，都是拱墅区比较知名的教育配套。
再看户型面积段，杭樾润府起步仅㎡，最大才㎡，确实不是豪宅定位。
对面的宜和园，不算中式合院，光高层起步户型就做到了㎡，最大更是近㎡。再加上石材立面，的确比真石漆段位高。
还有高占比的公租房，也让不少人心存芥蒂。
毕竟，和大量租户同住一个小区，居住氛围肯定不如纯商品房小区浓厚。对于未来的二手房，也是一个减分项。
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从这些参数看，杭樾润府在品质上对标的，似乎就应该是珑玺、天銮、西宸等盘。
如果以此为标准，它的倒挂有多少呢？
我查看了手边买房的成交记录，6月至今，仅珑玺有2套网签。其中，一套㎡的低楼层，网签价达6万7。
天銮上一次网签发生在5月底，西宸则要追溯到去年底。
综合三盘的历史成交记录，二手实际成交价，主要集中在5-7万，其中6万上下最多。
不妨再对比一下东侧桥西一带的楼盘，比如直线距华丰造纸厂仅数百米的名城公馆。手边买房显示，6月13日网签的一套90㎡，价格接近6万7。
华丰造纸厂地块出让前
取个偏高值6万5，也就是说，杭樾润府的倒挂应该在1万8左右。
但又有人提出，还要考虑得房率因素：杭樾润府的㎡和申花次新房（蓝孔雀）的89㎡差不多，以此倒推（4.62x/89=6万），实际倒挂理论上只剩0了。
目前流出的杭樾润府户型图，并未标明尺寸。
但基本可以肯定，如今新楼盘的得房率，肯定不能和高偷面积时代相比。这多少会影响二手房的价格。
当然别忘了，这可是审美在线、品质强悍的绿城华润，即便用同样的材质，天然也应该比合景、名城、碧桂园这些贵一两万吧？
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另外，这仅仅是基于现有地段的一个推演。
目前来看，贴近汽车北站和蓝孔雀的杭樾润府，地段在申花只能算第二档。
但它未来还有一个胜负手——万象天地，完全有可能颠覆现阶段人们对“申花一流地段”的认知。
华丰造纸厂毕竟是一个体量超百万方的TOD。从钱新万象城、金沙天街、滨江天街的发展轨迹看，一个优质综合体的出现，能很大程度提高一个区域的气质。
如果万象天地这里氛围能起来，地段加成会很有想象力。
抛开争议的倒挂，杭樾润府其实非常适合自住。除了自带的TOD光环，周边配套也相当丰富。
周边2公里内，有城西银泰、大悦城、天阳D32时尚街区，远洋乐堤港等。
东侧紧邻西塘河，河两侧有一个集文化、体育、美食、休闲于一体，由西塘河公园、西塘河台湾美食街、城北文体中心、运河大剧院、运河体育馆等组成的运河中央公园。
这个盘有可观倒挂，还是没有疑问的；但另一方面，真石漆、小户型和公租房也的确拉低了杭樾润府的上限。至少，它未来没法站上杭州房价第一梯队。
“超级劝退帖”就像薛定谔的猫。
当大多数投资客相信它而被劝退时，它的二手房将因放盘少，而更价格坚挺；当大多数人还继续闷头冲时，交付后短期踩踏又不可避免。
无论你相信或不相信，它未来的房价都蒙着一层朦胧的面纱。
①登记动态
华润绿城·杭樾润府1-2#、5-6#、8#、10#已领证，首开套，户型约-㎡，精装均价46元/㎡（含元/㎡装标）。
其中，约㎡有套、约㎡有套、约㎡有98套。
预计登记时间：7月4日-7月6日
预计冻资金额：首套万、其他万（65周岁及以上按全款冻结）
冻资银行：招商、建设、中国、中信、工商、杭州、交通、浦发、农行、邮储
房源配比：人才10%、无房15%、普通家庭75%。
②一房一价表
③楼盘概况
华丰造纸厂出让地块实景
说起杭樾润府，很多人或许一头雾水，“这又是哪里的新盘？”但要说它的前身——华丰造纸厂，杭州几乎无人不知、无人不晓。
该地块（杭政储出44号）于去年12月21日、杭州第三批集中供地时出让。
因竞争过于激烈，26轮报价后，溢价率封顶，转入次日的线下公开摇号。最终，该地块花落华润，成交总价28.42亿，成交楼面价.12元/㎡。
不仅如此，另一宗华丰造纸厂商住地（杭政储出45号综合体地块），也被华润有幸竞得。
拿地两个月后，44号地块规划率先亮相，由goa大象设计院出品。
整盘占地面积约㎡，容积率2.5，总建筑面积约17.5万㎡。规划有10幢4-27层高层（含4#、9#两幢公租房），总可售房源套，精装限价46元/㎡。
④户型
约㎡三房两卫，是杭樾润府的起步户型，格局跟早年的89㎡、97㎡十分类似，三开间朝南，南向带双阳台；北面则是次卧、公卫与厨房。
像极了华润另一在售热门红盘——杭珹未来中心，格局几乎一模一样。
这一户型，属于市面上的常规款。虽然对外未公布带尺寸户型图，但参考此前，这一户型较市面上同类型的三房两卫（97㎡），实际使用面积更大，但在得房率上，不及早年。
据悉，不算赠送面积，杭樾润府的得房率约在78-80%。具体如何，购房者可实际前往一探究竟。
约㎡四房两厅两卫，属于市面上常见的三房朝南格局，主卧与中间次卧带飘窗；略有不同的是，杭樾润府做到了双阳台，包括餐客厅一体连东西向大阳台、另一个单开间阳台位于南向次卧。
公卫位于玄关入口处，感官上略有不适，且南向次卧使用时需穿过公区，恐有不便。
约㎡四房两厅三卫，同样是市面上较为常见的改善户型。
杭樾润府的户型有一大特点，南向开间面大，不是三开间朝南、就是四开间朝南，且带双阳台。
比如㎡，就是四开间朝南格局，南向不仅带双阳台、还带双套房格局。因南向开间面够大，在餐客厅之余，还设计有开放式阅读区。
进门处玄关也够深，未来业主们可根据需求定制玄关柜。
⑤周边二手房
华丰造纸厂位于老申花，周边次新二手房众多。诸如九龙仓珑玺、融信蓝孔雀、融信学院府、名城公馆等，都在附近。
滨江锦绣之城、融创宜和园、杭房建发养云静舍等网红次新房，距离也不远。
申花本地的改善自住客、杭州城的投资客，冲着不菲的一二手倒挂，早早盯上了杭樾润府，即便项目外立面用的是真石漆又如何，丝毫不影响购房者摇号的热情。
附：杭樾润府周边各小区，近期二手房网签数据（网签价存在做低的可能性）
⑥周边配套
一、交通
距离地铁5、10号线和睦站，直线约米；距离地铁10号线花园岗站，直线约米，纯正双地铁盘。到汽车北站，直线约米。
二、商业
紧邻华丰万象TOD综合体；直线2.5公里范围内，还有大悦城、城西银泰城、远洋乐堤港等知名综合体配套。
三、教育
与莫干山路小学、启航中学仅一路之隔；到华东师范大学附属杭州学校，直线约米、距离育才等于小学，直线约米；到长征中学，直线约1.3公里。
四、其他
直线2公里范围内，有运河大剧院、和睦公园、申花公园、小河直街历史街区、桥西历史文化街区等配套。