我一直有一个问题。中国房价究竟高不高。
查阅资料可知，年全国商品房平均单价元/平米，而00年全国平均房价元/平米，上涨3倍。年代末到年代初，北京的平均房价是元/平米，00年11月北京新房价格元/平米，二手房价格元/平米，上涨3倍到9倍。年上海房价元/平米，00年上海二手房价元/平米，同样上涨3倍。
在回答这个问题之前，有必要回答一个更宏大的问题，那就是世界各国的房价走势究竟是怎样的。中国的高房价问题，究竟是独一无二，还是一个普遍存在的现象。
这篇文章，我力图遍历全球主要国家，看一看全球各国近几十年的房价走势是怎样的。
系列文章：
通过比较个国家长期房价走势来看中国房地产的可能走向—亚洲篇
?欧洲篇?41、英国英国是世界第五大经济体，能源资源丰富，金融业、旅游业等服务业高度发达，其生物制药、航空和国防工业同样居于前列，人口万，人均GDP美元。英国房价同样高高在上，年、年的英国房价分别是年水平的5.07倍和8.6倍。大伦敦地区最近50年房价涨幅达倍。过去0年，英国房产按建筑面积计价，每平方米价格上涨51%，从年的￡/平方米飞跃至年的￡,16/平方米，合人民币约万元。伦敦中心威斯敏斯特市，平均房价约合人民币元每平米。肯辛顿和切尔西平均房价约为元人民币每平。伦敦市中心平均房价，合人民币每平元每平。
英国为低收入群体大量提供廉租房——也叫社会房，从70年代开始，通过一系列补贴和贷款优惠*策，*府开始将社会房卖给家庭。英国住房自有率随之提高，但直到今天，英国住房问题依然没有得到很好的解决。
4、法国法国是世界第七大经济体，能源冶金、汽车、航空航天、服装奢侈品业发达，人口万，人均GDP美元。法国房价长期上行，-年间，巴黎市50年房价上涨3.5倍，明显超过法国房价平均涨幅（.7倍）、法国名义GDP涨幅（8.1倍），根据法国统计局（INSEE）数据，年4季度至年3季度，巴黎市房价涨幅达.95倍，明显超过近郊三省的1.97倍、远郊四省的1.43倍、法国平均的1.38倍。
法国于年即推出廉租房*策，法国*府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，约为总住房面积的15%到0%。廉租房的建造过程会得到*府补贴。廉租房以外，还长期推行租房补贴等福利*策。廉租房确实解决了大量人群的住房问题，但也同时导致廉租房所在地区管理不足，年久失修，治安问题严重，以及各类腐败问题频发。目前，巴黎市中心平均房价合人民币7元每平。
43、德国德国是世界第四大经济体，其电子、航天、汽车、精密机械、装备制造、*工等工业水平很高，德国人看重规则，严格执行计划，遵守时间。德国人口89万，人均GDP美元。德国*府通过公共*策提供住房供应，严控房价上涨，通过各种*策打击炒房获利，同时发展住房租赁市场，提供租金补贴，开展解约保护，遏制房东提租。通过一系列微观操作，德国*府精心呵护民众住房需求，多数民众住在租赁住房内。至年，德国的名义房价上升了90%，如算上通货膨胀，德国房价不但没涨，还下跌了11.3%，房价收入比也下跌了6%。从年开始，德国通过移民法案，转变为移民国家，开始放松房地产管制，随着人口流入，德国房价开始明显抬头。年柏林房价上涨0.7%，年上涨11%。尽管如此，德国房价依然平稳，剔除通胀影响后，年以来德国的实际房价下降了.5%。在全球主要发达城市中，德国核心城市的房价水平合理，居民购房压力较小。从房价收入比看，柏林10倍、慕尼黑17倍，伦敦、新加坡、香港、北上广深等城市大约是其-3倍。目前，柏林市中心平均房价合人民币元每平。
44、意大利意大利人口万，人均GDP美元。意大利制造业、纺织服装工业发达，中小企业是意大利经济的重要支柱。上世纪50年代到60年代，意大利经济高速增长，被誉为“意大利奇迹”。年成立欧盟以后，意大利经济0年几乎停滞，陷于经济零增长，债务高增长的境地。从年到年上半年，意大利房价上涨了85％（经通胀调整后为53％），从年下半年到年，房价下跌了1.9％（经通胀调整后为-7.8％），从年到年，房价下跌了13.5％（经通货膨胀调整后为-16.3％）。从年到年，房价下降了1.％，而实际价格下降了3.9％。目前，意大利房价最高城市米兰，市中心平均房价合人民币元每平。
45、西班牙西班牙是中等发达工业国，经济总量居欧盟第五位，人口万，人均GDP美元。过去的年中，西班牙每平方米的平均价格从欧元上涨至欧元，增长了19％。金融危机以后，房价保持跌势，直到年，房价迎来小幅回调。00年新冠疫情普遍打击了欧洲房地产市场。目前，西班牙首都马德里市中心平均房价合人民币元每平。
46、葡萄牙葡萄牙人口1万，和西班牙一样是在上世纪70年代才实现民主转型的，经济以轻工业、农业、旅游业为主，人均GDP美元。由于经济增长缓慢，葡萄牙在年后的世界范围内房价普涨中，房价反而下降，过去的15年中，该国的年均增长率仅为0.6％。葡萄牙的房价从年开始回升，此后一直在上涨。房价在年上涨了4.5％，在年上涨了4.8％，在年上涨了4.6％，在年上涨了6.1％。即便如此，葡萄牙的房价在欧洲范围内依然是较低的。葡萄牙首都里斯本市中心平均房价合人民币元每平。
47、荷兰荷兰国土面积相当于个半的北京，人口万，经济高度发达，化工、冶金、机械制造、电子、钢铁、造船等工业水平居于世界前列，人均GDP达美元。在经历了将近15年的房地产繁荣之后，荷兰的房地产市场在年疲软，直到年才开始复苏。从年第一季度到00年第一季度，全国房价上涨了近43％，阿姆斯特丹的房价上涨幅度高达80％。从年第一季度到年第二季度，荷兰的房价中位数上涨了％（经通胀调整后为73％），或者每年平均增长1％（经通胀调整后为14.6％）。在此期间，阿姆斯特丹的房价上涨了约13％（经通胀调整后为96％）。00年，荷兰房地产市场几乎没有受到新冠疫情的影响，依然保持增长。首都阿姆斯特丹市中心平均房价合人民币元每平。
荷兰同样拥有社会廉租房*策，以满足低收入人群住房需求，荷兰社会廉租房的数量占到住房存量的35%（年），遥遥领先于大部分欧盟国家。紧随其后的丹麦、奥地利、瑞典、英国和捷克，这一比例只有0%左右。从年开始，荷兰住房协会将手中90%的月租金低于欧元的公共廉租房出租给年收入不超过欧元的家庭，其余的10%出租给收入稍高一点的家庭。当然，荷兰廉租房需要漫长的排队等待，可能长达5年，大城市如阿姆斯特丹可能长达10年。荷兰的住房保障制度依然可以说是欧盟国家中做得最好的。
48、卢森堡卢森堡人口只有60万，人均GDP10.4万美元，居世界第一。卢森堡人口以每年.5%的速度增长，房价自年以来以4.7%的速度增长，目前约为每平米欧元。卢森堡物价极贵，一套标准汉堡套餐合人民币80元，1瓶毫升矿泉水1元，1公斤西红柿19元，1升汽油9元，公交月票8元，60M宽带每月41元，1分钟手机通话费1.87元，1包万宝路香烟49元。85平米中心城市房租元。卢森堡目前市中心平均房价合人民币元到元每平。
49、比利时比利时人口万，人均GDP美元，是欧洲大陆最早进入工业化的国家，其化工产业、生命科学比较发达。比利时在房地产繁荣期，也就是年至年第三季度，全国房价飙升19％（经通胀调整后为86％）。自危机以来，房价一直跟随经济。经济强劲时，房价上涨。当经济疲软时，房价停滞不前。近10年，比利时经济增长速度一直在3%以下波动，目前比利时首都布鲁塞尔中心城区房价约合人民币元每平。
50、爱尔兰爱尔兰人口49万，人均GDP美元。爱尔兰历史上经济落后，被称为“欧洲农村”，自上世纪70年代，经济开始高速增长，被誉为“凯尔特之虎”。爱尔兰经济高度开放，同时*府非常重视长期教育投入，其国民受教育水平不断改善，从欧洲落后水平，已经成为欧洲第一，世界第四。在爱尔兰5至34岁的年轻人中，56%接受了高等或继续教育，仅次于韩国、俄罗斯和加拿大。
从年到年，爱尔兰经历了大规模房价暴涨，平均二手房价格上涨了％，新房价格上涨了84％。年金融危机，爱尔兰房价泡沫随之破灭，房价迅速下跌，比高峰期下跌53%，房价在年至01年，暴跌了1.4％、18.6%、10.5%、16.7%、4.5%，经通胀调整后为-13.4％、-14.3％、-11.6％、-18.7％、-5.7％。到了年，房价又开始回升，从年到年，房价上涨了6.4％、16.3%、7.1%、9%、1.1%、6.5%，经通胀调整后为6.％、16.6％、7％、9％、11.7％、5.51％。*府为了防范严重泡沫，出台了一系列限制贷款比例的举措，房价依然快速上行。爱尔兰同样提供社会福利房，每户家庭平均轮候时间达4年两个月，目前爱尔兰住房问题依然突出。爱尔兰首都都柏林市中心平均房价约每平米元。
51、瑞士瑞士人口万，人均GDP高达美元，仅次于卢森堡居世界第二。瑞士高档钟表、化工、医药、机械制造是工业支柱，其金融业也非常发达。从年到年，瑞士的房地产市场房价上涨强劲，自住住宅价格上涨了80.5％（实际价格为70.％）。从年开始，瑞士房地产市场开始下跌。这依赖于*府严格的贷款*策，以及持续上升的瑞士法郎汇率。
00年，瑞士最大城市日内瓦，房价中位数为合人民币每平米元。瑞士住房自有率只有44%，是欧洲地区最低国家。瑞士有完善的住房租赁市场，同时*府限制炒房，严格控制拥有二套房。瑞士的房屋空置率只有0.94%，是世界最低水平，大大低于一般5%-8%的全球平均值。
5、奥地利奥地利人口万，人均GDP美元。奥地利历史上国有化程度非常高，在加入欧盟后，除了少数核心企业外，大量企业已进入私有化进程。奥地利机械工业和化工业水平非常发达，旅游业等服务业水平高。自年第三季度以来，维也纳的房价一直持续上涨。从年至年，维也纳的房价飙升了99.6％（剔除物价因素为61.7％）。奥地利以外地区的房地产价格涨幅较小，从年至年仅上涨了37.1％（剔除物价因素为11.1％）。之后奥地利的房价维持在较高水平缓慢上涨。奥地利住房自有率仅为56.4%。欧洲德语区国家，都是低住房自有率，完善的租赁市场，以及大量的*府公共住房供应。奥地利首都维也纳市中心平均房价合人民币元到元每平。
53、丹麦丹麦人口万，人均GDP美元。丹麦农牧渔业发达，医药工业是其支柱产业。从年第一季度到年第二季度，丹麦全国平均房价增长了75.4％，实际增长了63.6％（丹麦抵押银行协会数据）。哥本哈根地区的价格上涨了88.3％（实际价值为75.6％）。之后，从年到01年，房价进入下跌通道。年至今，受欧洲负利率环境影响，价格恢复上涨，幅度从1.3%到5%左右。丹麦限制外国人购房，外国人买房需要居留5年以上。目前，丹麦首都哥本哈根市中心每平米价格合人民币元。
54、挪威挪威人口万，人均GDP美元，高居世界第三。挪威油气、渔业资源丰富，航运业也非常发达。挪威房价长期上涨，从00年至年期间，奥斯陆的独立式住宅价格上涨了％，房价仅在年、年和年的少数季度发生下跌。挪威经济一直长期温和增长，*府对民众买房提供一系列补贴，包括利率优惠、税收减免等。挪威首都奥斯陆物价非常高，一套麦当劳标准汉堡套餐合人民币83元，一瓶毫升矿泉水0元，1公斤西红柿4元，公交月票元，1升汽油1元，60M以上宽带每月元，1包万宝路香烟10元，奥斯陆市中心房价每平米85元。
55、瑞典瑞典人口1万，人均GDP美元。瑞典航空业、核工业、汽车制造业、*事工业，电讯业和医药产业等工业水平居于世界先进行列，拥有宜家、沃尔沃、ABB、爱立信等世界知名企业。从年到年，大斯德哥尔摩房价指数飙升了17％（经通胀调整后为％），01-年，房价飙升了48％以上（经通胀调整后为38.4％）。在过去的二十年中，房价上涨了30％（经通胀调整后为％）。目前，斯德哥尔摩市中心房价合人民币每平米元。
在住房*策上，瑞典有面向全体民众的公共租赁住宅，在–年间，瑞典实施了“百万住宅计划”（TheMillionProgramme），仅年就建成了110套。同时还有合作住宅项目，住宅拥有者通过入股的方式共同拥有购买房屋。瑞典人自住房和租住房的比例，大致对半开。
56、芬兰芬兰人口万，人均GDP美元。芬兰森林和金属工业发达，信息通讯、能源环保和化工等产业水平较高。芬兰从年到年第二季度的房价暴涨最为典型。由于经济和工资增长强劲，加上利率下降。结果，房价大幅上涨。从年到年第二季度，按通货膨胀调整后的价格，芬兰的房价上涨了4％，大赫尔辛基上涨了近46％。芬兰的房价涨跌与经济表现高度相关。而芬兰的经济又和诺基亚的表现紧密相连，从年到年，诺基亚占芬兰全部出口的0％，仅在年，诺基亚就占了芬兰全部GDP的4％。由于智能手机的冲击，诺基亚开始走下坡路，芬兰经济表现也随之一蹶不振。目前芬兰首都赫尔辛基的市中心房价合人民币每平米55元。
芬兰过去三十年房价涨幅
57、冰岛冰岛人口只有35万，人均GDP美元。冰岛经济依赖渔业、水利和地热发电以及旅游业。从年第一季度到年第一季度，冰岛经历了前所未有的住房繁荣，房地产价格上涨了15.9％（按通货膨胀因素调整后为71％），随后开始回调。而从年到年，住宅房地产价格飙升了％（经通胀调整后为58％），其中年和年每年增长15％。世界经济的繁荣推升了旅游业，同样也就带来了冰岛房地产业的繁荣。目前冰岛首都雷克雅未克每平米房价合人民币元。
58、捷克捷克人口5万，人均GDP美元。捷克的汽车制造业等传统工业水平很高，斯柯达就是原产于捷克的百年品牌。年到年，受加入欧盟消息影响，捷克房地产上涨，公寓楼价格涨幅最大，达％。其次是个人公寓，上涨91％。独户房屋的价格上涨了58％，而住宅用地的价格仅上涨了31％。、年房价停滞，到年又赢来短暂景气，到因金融危机开始下跌，到年房产市场又一次上涨，其中年上涨10.66%。目前，捷克首都布拉格市中心房价每平合人民币元。
作为原苏东国家，上世纪90年代以前，捷克住房实行福利和社会保障的住房分配制度。年开始，捷克开始实施住房制度改革，逐渐转向商品化住房市场，并逐步建立了面向低收入家庭的住房租赁补贴和年轻人的贷款优惠补贴等制度。
59、斯洛伐克斯洛伐克人口万，人均GDP美元。汽车、电子、机械制造、农业和旅游业是斯洛伐克主要支柱产业。作为转型国家的斯洛伐克，随着一系列*策措施的落地，经济表现长期增长，这相应带来房地产市场的繁荣。由于外国人买房没有法律限制，在国外买家的推动下，从年至年，斯洛伐克平均住宅价格上涨78.19%，在随后的年份中要么持平，要么小幅上涨。由于斯洛伐克体量很小，其多数城市租房市场很有限，00年尽管有疫情冲击，00年第一季度，斯洛伐克房价依然在上行。目前，斯洛伐克首都布莱迪斯拉夫地区市中心房价在元每平。
60、波兰波兰人口万，人均GDP美元。波兰是欧盟第九大经济体，在东欧经济总量仅次于俄罗斯。波兰是东欧经济转型国家中最为成功的国家。波兰在经济上采用一步到位的“休克疗法”，忍受高昂的通货膨胀长达9年时间，到年，波兰通货膨胀才降低到个位数水平。与此同时，西方国家减免了波兰外债的50%，法国和美国甚至减免了70%。另外，大量的外国直接投资涌入波兰，参与波兰的私有化进程，投资波兰实体产业。从年到年，波兰经济保持着3%-5%增长速度，在欧洲各国中表现抢眼。波兰首都华沙的房地产价格在繁荣时期飙升，年上升了3％，年上升了8％，年上升了45％，年上升了13％。房价随后连续6年下跌。从年到年，波兰7个主要城市的房价下跌了13.8％（经通胀调整后为-5.3％）。房价在年再次开始上涨，此后一直在上涨。波兰有严重的贫富分化问题，很多年轻人租不起房。年，波兰出台“国家住房计划”，为低收入群体建设经济适用房。目前，波兰首都华沙的市中心平均房价合人民币元每平。
61、乌克兰乌克兰人口万，人均GDP只有美元。乌克兰在欧洲面积仅次于俄罗斯，土地肥沃，矿产资源丰富，在独立时拥有雄厚的工业基础和完整的*事工业体系，苏联的火箭制造基地就在乌克兰。由于乌克兰媲美小俄罗斯一般的雄厚实力和重要地缘地位，西方是不可能帮助其发展的。苏东剧变后，乌克兰迅速陷入腐败的寡头*治，国家在贪腐*客的表演中一步步滑向深渊。经济的倒退，直接导致乌克兰民众的悲剧。因生活所迫，大量乌克兰女性沦为性交易者。许多人做起了代孕生意，乌克兰甚至被称为“欧洲子宫”。
在年到年，乌克兰有一段*治稳定，经济快速增长时期，与此对应，乌克兰的房价在年到年暴涨了1%。随着社会的动荡，经济萎缩，乌克兰房价至今降低了7%。目前，乌克兰首都基辅市中心平均房价合人民币元每平，市郊平均房价在元每平。基辅物价比北京低得多，基辅市民平均工资，合人民币只有元。
6、白俄罗斯白俄罗斯人口万，人均GDP美元。白俄罗斯经济以食品工业和石油工业为主，经济结构较为单一。白俄罗斯经济高度依赖俄罗斯，-年，白俄罗斯经济连续1年年均增长8%以上。到1世纪初，白俄罗斯经济已达到并超过独立前水平，年和年工业产值分别超过年的3%和9.1%。年，白俄罗斯经济陷入衰退，年开始恢复增长。随着放开外国人买房，白俄罗斯房价已经迎来快速增长。年到年，白俄罗斯房价平均每季度上涨0%，目前明斯克市中心平均房价合人民币在元每平米，市郊房价在元每平米。
63、俄罗斯俄罗斯人口1.46亿，人均GDP11美元。俄罗斯是世界上受教育水平最高的国家之一，5岁到64岁的俄罗斯人受高等教育比例达54%。俄罗斯工业基础雄厚，油气资源丰富，工业水平较高。与此同时，俄罗斯经济结构不合理，第一产业和第三产业的产值远低于第二产业，第二产业中，重工业发达，轻工业发展缓慢，民用工业落后。而且，俄罗斯经济高度依赖油气出口。
从年到年，随着石油价格上涨，俄罗斯经济不错，房地产市场随之繁荣，二手房价格飙升了％，新房价格则上涨了36％。在全球能源价格下跌之后，俄罗斯于年陷入严重衰退。公寓价格在年第二季度急剧下跌。市场在01年开始复苏，到01年第4季度，现有住房价格同比增长16.9％（经通胀调整后为9.7％）。然而，全球石油价格再度下跌，加上美国和欧盟实施的经济制裁，使俄罗斯从年到年陷入经济衰退。在此期间，房价从年到年同比下降了11％（经通胀调整后为-％）。随着经济状况的改善，房地产市场在年初再次开始复苏。在原油价格平均上涨近5％之后，过去两年来房价上涨了11.8％（经通胀调整后为4％）。
俄罗斯房地产市场的特点，是大城市价格表现明显好于全国。莫斯科和圣彼得堡房价一直在较高水平。经历了卢布贬值，目前莫斯科市物价水平和北京非常接近（除了油价便宜以外，约4元每升），其市中心房价合人民币在6元到57元之间，市郊房价在10元到元之间。
64、立陶宛立陶宛人口87万，人均GDP美元。立陶宛工农业水平较高，经济转轨成功，经济保持较快增长。立陶宛98%的住房为私人拥有，00到年，立陶宛首都维尔纽斯房价上涨了75%，随后开始下跌，到年开始复苏，从年到年，房价上涨了16.18％（经通胀调整后为7.97％）。目前，首都维尔纽斯市中心平均房价合人民币元每平。
65、爱沙尼亚爱沙尼亚人口13万，人均GDP98美元。爱沙尼亚第三产业发达，IT和电信业水平很高，在欧盟处于领先位置。由于经济表现良好，从年到年，爱沙尼亚的住房市场一直在持续繁荣。首都塔林的两居室公寓平均价格从年到年上升了.7％。自住率从00年的85％强劲上升到年的96％。从年到年，爱沙尼亚房价暴跌，年房价水平几乎回到了年。年，又一次恢复上涨，从年到年，房价平均每年上涨9.％（经通胀调整后为7.1％）。现在基本回到了最高点的水平。目前，首都塔林的房价合人民币在元每平。
66、拉脱维亚拉脱维亚人口万，人均GDP美元。拉脱维亚第三产业占比较高，工农业发达，经济转型也较为成功。在年到年的经济高速增长期间，其房地产价格上涨%。金融危机后房地产价格大幅回调，年以后复苏，房价在之后的年份小幅上涨，但始终没有回到年时的高点。目前，拉脱维亚首都里加市中心平均房价合人民币每平米元。
67、匈牙利匈牙利人口万，人均GDP15美元。匈牙利工农业基础较好，是转型较为成功的国家之一。得益于经济的良好表现，匈牙利的房地产市场近年一直在上涨。年到年，匈全国房屋价格指数增长为8％。18.％、16.9％、15.1％和18.3％，二手房销售总量同样连年增长。目前，首都布达佩斯市中心平均房价合人民币每平米元。
68、罗马尼亚罗马尼亚万，人均GDP美元。罗马尼亚服务业占据经济主导地位，工业水平一般。罗马尼亚是转型较为成功的国家之一，经济很快恢复增长，房价随之攀升，罗首都布加勒斯特的房价曾在-年之间上涨了50%，而首都以外主要城市上涨的幅度在-00%之间。到年房价达到最高峰，布加勒斯特住宅均价达到一平米欧元。之后房价暴跌，到01-年均价跌至一平米欧元左右。随着经济危机消退和经济增长企稳，房价出现回升。到年，房价年同比上涨5%到10%之间。目前，罗马尼亚首都布加勒斯特市中心平均房价合人民币元每平。
69、摩尔多瓦摩尔多瓦人口万，人均GDP美元。摩尔多瓦工业基础薄弱，农业生产较好，是欧洲最穷国家。摩尔多瓦在经历经济连年下滑后，从年年经济每年增长7%-8%。房价随之从00年到年每年上涨30％至40％，然而随着经济停滞，从年开始房价又连续下跌。目前，摩尔多瓦首都基希讷乌市中心平均房价合人民币每平米元，市中心最高房价不过每平米9元。
70、斯洛文尼亚斯洛文尼亚人口06万，人均GDP美元。斯洛文尼亚工业、科技基础良好，服务业发展水平高，被称为“东欧小瑞士”。斯洛文尼亚旅游业发展水平高，占GDP比重达1.3%。斯洛文尼亚房价同样在年到年经历大幅上涨，在随后几年连续下降，进入年后，房价开始恢复上行。首都卢布尔雅那市中心平均房价合人民币在每平米元。
71、克罗地亚克罗地亚人口万，人均GDP美元。克罗地亚是前南国家中经济基础较好的国家，以第三产业为主。在经历房地产市场长期小幅下跌后，从年开始克罗地亚房地产表现长期向好。到，房价上涨幅度在4%到7%。目前克罗地亚首都萨格勒布市中心房价合人民币在元每平米。
7、塞尔维亚塞尔维亚人口万，人均GDP美元。塞尔维亚服务业发展水平较高，汽车工业水平不错。由于高失业率和经济表现不佳，塞尔维亚房地产价格在过去几年变动不大。目前，首都贝尔格莱德市中心平均房价合人民币在每平米元。
73、波黑波黑人口万，人均GDP美元。波黑在前南时期就是较穷的地区，独立后又经历了内战，不过波黑资源丰富，经济发展潜力较大。波黑内部问题较多，几乎没有人愿意投资其房产。首都萨拉热窝市中心房价合人民币每平米元。
74、黑山黑山6万人，人均GDP美元。黑山也是前南国家中比较落后的国家，经济基础薄弱，旅游业和制铝工业是其支柱。黑山的房地产市场更接近一个旅游地经济特征。作为旅游度假地，大量俄罗斯人买入黑山的物业，同时经济增长不错，黑山的房地产业一直是时涨时跌，经历过山车行情。目前，黑山首都波德戈里察的市中心平均价格合人民币每平米元。
75、北马其顿北马其顿人口08万，人均GDP美元。北马其顿是一个内陆多山国家，有矿产资源，经济受前南危机影响，经济发展水平不高。北马其顿年房价上涨10.9％（经通胀调整后为11.8％），年上涨5.％（经通胀调整后为18.％），之后房价时升时降。目前，北马其顿首都斯科普里市中心房价合人民币每平元。
76、保加利亚保加利亚人口万，人均GDP美元。保加利亚传统上是一个农业国，工业也以食品加工业和轻纺工业为主。保加利亚房价在00年到年前曾迎来达到%的暴涨，在随后几年又快速下跌，15年后恢复小幅上涨。目前，保加利亚首都索菲亚市中心房价合人民币每平米18元。
77、阿尔巴尼亚阿尔巴尼亚人口88万，人均GDP美元。阿尔巴尼亚经济基础一般，经济受严重腐败问题困扰。从年到年，阿尔巴尼亚房地产价格上涨了％以上。自年以来，房价持续下跌。目前，阿尔巴尼亚首都地拉那市中心房价合人民币每平元。
78、希腊希腊人口万，人均GDP美元。与一般人的印象不同，0年到1年，希腊曾经维持了长达3年的高速经济增长，年均增速7%，仅仅排在日本之后。尽管有个别年份的经济收缩，但直到年前，希腊的经济增长水平在欧洲都是名列前茅的。希腊的债务危机是一系列*策与多年积弊的共同结果，希腊的航运业、旅游业和医药产业水平都非常高。经济表现好，希腊房地产价格曾长期上涨，年到年，希腊房地产价格一直处于上行通道，年，海边物业的价格上涨了30％至40％。雅典年房价上涨了11.％。随着金融危机的到来，以及希腊承认为加入欧元区造假，希腊房地产价格随之暴跌，直到年才跌到谷底，开始缓慢恢复。目前，希腊首都雅典市中心房价合人民币约0元每平。
欧洲的发达国家和地区，在年到年都多半经历了一波房地产的快速增长。同时，房价增长和经济增长也表现得非常同步，总结的分析留在后面，下一篇是非洲篇。
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九度十二分原创不易，猫猫叹气